Copropriété : règles juridiques essentielles
La copropriété en France concerne 10 millions de logements, soit un tiers du parc résidentiel. Chaque copropriétaire détient un lot (partie privative + quote-part de parties communes) et vote en assemblée générale selon quatre niveaux de majorité. La loi du 10 juillet 1965, modernisée en 2019, fixe ce cadre — qui complète celui du bail d’habitation pour les locataires.
Les fondements juridiques
Le statut de la copropriété
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, profondément modernisés par l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020. Ce cadre s’applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Le règlement de copropriété
Document fondateur de la copropriété, le règlement définit :
- La destination de l’immeuble (habitation, usage mixte, commercial)
- La répartition des parties privatives et communes
- Les conditions de jouissance des parties privatives et communes
- Les règles de répartition des charges
- L’organisation et le fonctionnement du syndicat des copropriétaires
Le règlement s’impose à tous les copropriétaires, occupants et locataires. Ses clauses contraires aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 sont réputées non écrites. Par exemple, une clause interdisant toute activité professionnelle libérale dans un immeuble à usage d’habitation peut être annulée si elle porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
L’état descriptif de division
L’état descriptif de division (EDD) identifie chaque lot par un numéro et précise sa consistance, sa localisation dans l’immeuble et sa quote-part dans les parties communes exprimée en tantièmes. Ce document cadastral est publié au service de publicité foncière et sert de base à la répartition des charges.
Les organes de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il est doté de la personnalité civile et a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il agit par l’intermédiaire de deux organes : l’assemblée générale (organe délibérant) et le syndic (organe exécutif).
L’assemblée générale
L’assemblée générale (AG) est l’organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour :
- Approuver les comptes de l’exercice écoulé
- Voter le budget prévisionnel
- Élire ou renouveler le syndic
- Autoriser les travaux
- Modifier le règlement de copropriété
Les décisions sont prises à des majorités différentes selon leur importance :
| Majorité | Article | Décisions concernées |
|---|---|---|
| Majorité simple (art. 24) | Présents et représentés | Travaux d’entretien, budget courant |
| Majorité absolue (art. 25) | Tous les copropriétaires | Travaux d’amélioration, changement de syndic |
| Double majorité (art. 26) | 2/3 des tantièmes | Modification du règlement, vente de parties communes |
| Unanimité | Tous | Changement de destination de l’immeuble |
Depuis l’ordonnance de 2019, une passerelle autorise le vote à la majorité de l’article 24 une décision qui n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 mais a recueilli au moins un tiers des voix. Ce mécanisme facilite la prise de décision dans les grandes copropriétés où l’atteinte de la majorité absolue est difficile.
Le syndic
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il peut être professionnel (soumis à la loi Hoguet et titulaire d’une carte professionnelle) ou bénévole (un copropriétaire élu par l’assemblée). Ses missions comprennent :
- L’exécution des décisions d’assemblée générale
- L’administration courante de l’immeuble
- La gestion comptable et financière
- La représentation du syndicat en justice
- La conservation des archives de la copropriété
Le contrat de syndic est un contrat type imposé par le décret du 26 mars 2015, qui encadre la rémunération du syndic en distinguant les prestations incluses dans le forfait et les prestations particulières facturables en sus.
Le conseil syndical
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale. Il assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne son avis sur les questions soumises à l’assemblée. Son président joue un rôle de relais entre les copropriétaires et le syndic au quotidien.
Depuis l’ordonnance de 2019, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de la majorité simple, dans la limite d’un montant fixé par l’AG.
Les charges de copropriété
La répartition des charges
Les charges de copropriété se divisent en deux catégories :
Charges générales (art. 10 al. 2) : conservation, entretien et administration des parties communes. Réparties selon les tantièmes de copropriété (quote-part dans les parties communes générales).
Charges spéciales (art. 10 al. 3) : services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude). Réparties selon le critère d’utilité — chaque copropriétaire contribue proportionnellement à l’utilité objective que le service présente pour son lot.
Un copropriétaire du rez-de-chaussée ne paie pas de charges d’ascenseur car il n’en tire aucune utilité. En revanche, il contribue aux charges générales d’entretien de la cage d’escalier, partie commune dont il est copropriétaire.
Le fonds de travaux
Depuis le 1er janvier 2017, toute copropriété de plus de 10 lots à destination totale ou partielle d’habitation doit constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle minimale de 2,5 % du budget prévisionnel. Ce fonds, destiné à anticiper les travaux importants, est attaché au lot et non remboursable en cas de vente.
La loi « Climat et Résilience » de 2021 a renforcé ce dispositif en imposant aux copropriétés de plus de 15 ans de réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans, comprenant un diagnostic technique et une estimation du coût des travaux nécessaires.
Les travaux en copropriété
Les travaux d’entretien
Les travaux d’entretien courant et de maintien en bon état des parties communes sont votés à la majorité simple de l’article 24. Ils relèvent de l’obligation de conservation de l’immeuble et ne peuvent être refusés sans motif légitime.
Les travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration (installation d’un ascenseur, ravalement d’embellissement, aménagement de locaux communs) sont votés à la majorité de l’article 25. Leur coût est réparti en fonction de l’avantage procuré à chaque lot, ce qui peut différer de la répartition habituelle des charges.
Les travaux de rénovation énergétique
La rénovation énergétique des copropriétés bénéficie d’un régime favorable depuis la loi Climat et Résilience. Les travaux d’isolation, de remplacement de chaudière collective ou d’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques peuvent être votés à la majorité de l’article 25 (avec passerelle à l’article 24). Des aides spécifiques (MaPrimeRénov’ Copropriétés, CEE) sont accessibles au syndicat des copropriétaires.
Les droits des copropriétaires
Le droit d’usage des parties privatives
Chaque copropriétaire dispose d’un droit de pleine propriété sur ses parties privatives, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il peut librement aménager son lot, le louer ou le vendre.
Le droit de contester
Tout copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Les motifs de contestation portent généralement sur des irrégularités de convocation, des vices de forme dans le vote ou un abus de majorité — un mécanisme de recours comparable à ceux prévus en droit bancaire pour les litiges entre client et banque.
Le droit d’information
Le copropriétaire a droit à une information complète sur la gestion de la copropriété. Le syndic doit mettre à disposition un extranet sécurisé donnant accès aux documents essentiels : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée, budgets, contrats, état des impayés.
Les priorités du copropriétaire
Trois réflexes pour garder le contrôle. Participer à chaque assemblée générale — les absents subissent les décisions des présents. Exiger l’accès à l’extranet du syndic pour vérifier comptes et contrats. Vérifier la conformité de son assurance habitation avec les obligations de la copropriété. Pour ceux qui envisagent une activité professionnelle dans leur lot, consulter d’abord le règlement de copropriété et les formalités pour créer une SAS.